Il mercato immobiliare residenziale in Germania: i fondamentali solidi fanno salire le locazioni

Il settore immobiliare resta una categoria di investimento con buone prospettive. Il commento di Guy Barnard e Tim Gibson del team Global Property Equities di Henderson

Secondo il team Global Property Equities di Henderson, sotto la guida di Guy Barnard e Tim Gibson, i fondamentali solidi del settore residenziale tedesco continueranno ad alimentare la crescita di questo mercato nei prossimi anni. Questi sviluppi, abbinati alle valutazioni più interessanti, incrementano il grado di interesse per le società quotate del settore.

Il mercato residenziale tedesco è cresciuto molto negli ultimi cinque anni e oggi rappresenta il 15% dell’indice EPRA Europe (associazione delle società immobiliari in Europa) rispetto all’1,9% del maggio 2010. A nostro giudizio, le società immobiliari quotate del settore sono in grado di beneficiare dei fondamentali sottostanti molto positivi.

I prezzi degli immobili in Germania sono tra i più bassi in Europa, sia rispetto al reddito personale sia in termini assoluti. La Germania non ha subìto la bolla del mercato immobiliare che ha colpito altri paesi europei. Effettivamente, negli ultimi 15 anni i prezzi degli immobili in Germania sono scesi in termini reali.

I tedeschi hanno sempre preferito l’affitto alla proprietà”; in Germania la percentuale di proprietari di abitazione è la più bassa in Europa intorno al 50%. Questo andamento è stato favorito dall’accessibilità dei canoni di locazione e dalle leggi che tutelano i diritti dei locatori.
Fattori positivi per le società residenziali quotate in Germania.

Le società immobiliari residenziali quotate in cui investiamo si concentrano nel mercato delle locazioni residenziali. Riteniamo che saranno in grado di beneficiare del rafforzamento del mercato principalmente per tre ragioni:

1. I valori capitale sono assai inferiori ai costi di sostituzione per la costruzione di beni comparabili e ciò mantiene l’offerta bassa. Mentre la domanda di immobili è alta, il grafico seguente evidenzia che l’offerta di immobili, rappresentata dal numero di appartamenti completati, in questo momento è sui minimi storici.

2. Il guadagno della privatizzazione quando le società quotate vendono gli appartamenti a chi risiede nell’immobile o ad investitori è elevato (in genere più del 40% oltre il prezzo di acquisto).

3. I canoni di locazione delle società quotate sono accessibili, in genere inferiori alle tariffe di mercato. Pertanto, in base alle nostre posizioni nel settore, prevediamo una crescita delle locazioni relativamente stabile del 2-4%.

Più in generale, il settore immobiliare resta una categoria di investimento con buone prospettive: la domanda degli investitori continua a salire poiché si ricostituiscono le posizioni a partire da livelli storicamente bassi. Questo fattore, abbinato al reddito interessante del settore immobiliare rispetto al mercato obbligazionario, dovrebbe continuare a sostenere le valutazioni, anche quando i rendimenti obbligazionari inizieranno a salire. Riteniamo che i nostri portafogli saranno in grado di sfruttare questa tendenza a favore dei nostri investitori.