Mercato abitativo Usa in emergenza. Le autorità potrebbero dichiarare lo stato di emergenza nazionale per l’edilizia abitativa. David Lyle, Co-Head of Structured Investments di Invesco

Sembra probabile che il presidente Trump emetterà un ordine esecutivo che dichiarerà lo stato di emergenza nazionale per l’edilizia abitativa già a ottobre. Si prevede che conterrà una combinazione di linee guida normative e incentivi volti ad affrontare la crisi dell’accessibilità aumentando l’offerta di alloggi e riducendo i costi di finanziamento. A nostro avviso, una tale mossa fungerebbe probabilmente da catalizzatore per un coordinamento più aggressivo delle politiche tra le agenzie e segnalerebbe un nuovo livello di impegno nel mercato immobiliare, con il potenziale di ridefinire il panorama per gli anni a venire.

L’urgenza di dichiarare lo stato di emergenza nazionale per l’edilizia abitativa

La portata della crisi di accessibilità degli alloggi è evidente. I prezzi delle case sono aumentati nell’era post-pandemia, poiché i bassi tassi ipotecari e il lavoro a distanza hanno alimentato la domanda. Quando i tassi ipotecari hanno raggiunto i massimi livelli degli ultimi decenni nel 2022, le rate mensili in percentuale del reddito sui nuovi prestiti sono aumentate vertiginosamente, rendendo l’acquisto di una casa fuori dalla portata di molti americani.

Trade-off e rischi

Le potenziali iniziative sul fronte dell’offerta sono generalmente complesse e richiederebbero molto tempo per essere attuate. Le politiche volte a ridurre i costi per i mutuatari, invece, potrebbero essere più rapide ed efficaci. Tuttavia, con livelli di offerta assoluti che rimangono relativamente bassi, un rapido miglioramento della domanda potrebbe ridurre rapidamente i mesi di offerta e causare una nuova accelerazione dei prezzi delle case, compromettendo l’accessibilità. Al contrario, aumentare l’offerta senza affrontare i costi di finanziamento potrebbe deprimere i prezzi e innescare una reazione politica da parte dei proprietari di immobili esistenti. Idealmente, un calo dei tassi ipotecari porterebbe un certo sollievo a breve termine, mentre un flusso equilibrato di nuove costruzioni a lungo termine potrebbe affrontare la carenza locale, sostenendo al contempo un tasso moderato di apprezzamento dei prezzi delle case che non superi la crescita dei salari.

Il ruolo della Fed e delle GSE

Il modo in cui l’amministrazione intende migliorare i tassi ipotecari ha forse le implicazioni più rilevanti per i mercati finanziari. Oltre alla riduzione dei costi e delle commissioni sui prestiti, i tassi ipotecari trarrebbero vantaggio dai tassi di interesse più bassi sui titoli del Tesoro statunitense e dagli spread ipotecari secondari più contenuti, in particolare per i titoli emessi e garantiti dalle Government-Sponsored Enterprises (GSE), Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae.

Sebbene il Segretario al Tesoro Bessent abbia sottolineato i potenziali benefici dei tagli dei tassi da parte della Fed, questi avrebbero un impatto principalmente sul segmento a breve termine della curva dei rendimenti piuttosto che sulle scadenze più lunghe che influenzano i tassi ipotecari fissi a 30 anni. In base ai termini degli accordi con il Tesoro statunitense, Fannie Mae e Freddie Mac hanno anche la capacità di acquistare oltre 200 miliardi di dollari in titoli ipotecari. Infine, la Fed detiene ancora oltre 2.000 miliardi di dollari di titoli garantiti da ipoteca che stanno lentamente venendo rimborsati: potrebbe decidere di reinvestire tali rimborsi o addirittura investire importi superiori ai rimborsi in un altro ciclo di quantitative easing. Occorre tuttavia considerare in che misura il potenziale di acquisto da parte delle agenzie governative e della Fed sia già riflesso nel recente restringimento degli spread.