Nel panorama degli investimenti immobiliari, il debito è spesso considerato una componente di supporto, per di più poco dinamica. Ciò nonostante, negli ultimi anni, questa asset class ha guadagnato centralità nei portafogli degli investitori istituzionali, grazie alla sua capacità di coniugare protezione del capitale e ritorni interessanti.

Ne parla Stefano Lombardo, head of debt funds di Generali Real Estate Sgr, per una lettura aggiornata del mercato e delle sue prospettive.

Qual è oggi il ruolo del debito immobiliare nei portafogli degli investitori istituzionali?

«Il real estate debt si sta affermando come un complemento strategico nei portafogli degli investitori istituzionali europei. Posizionato tra il reddito fisso tradizionale e l’equity immobiliare, offre un mix equilibrato di rischio e rendimento. La presenza di asset reali a garanzia e la natura ricorrente dei flussi lo rendono particolarmente adatto a investitori istituzionali in cerca di stabilità, senza rinunciare a una remunerazione competitiva. È quindi una forma di investimento che unisce concretezza e prevedibilità, due qualità molto apprezzate in contesti di mercato incerti».

Come si è evoluto il mercato del real estate debt negli ultimi anni?

«Negli ultimi cinque anni, l’aumento dei tassi d’interesse ha profondamente trasformato le dinamiche del settore. Se prima della pandemia il credito era abbondante e le strutture di finanziamento tendevano a essere più flessibili e aggressive, oggi il contesto è radicalmente cambiato, soprattutto con riferimento ad alcune asset class. Gli alternative lender si muovono in un ambiente più selettivo, dove prevalgono approcci conservativi e una maggiore attenzione al profilo rischio/rendimento. Prevediamo che la competizione per operazioni di elevata qualità continui a esercitare una certa pressione sui margini, soprattutto nei segmenti più core del mercato. In questo scenario, la disciplina e la capacità di analisi diventano elementi distintivi per chi vuole operare con successo».

Quali sono le prospettive per i prossimi anni?

«Siamo all’inizio di una nuova fase per il mercato immobiliare. Dopo una correzione dei valori ormai in larga parte assorbita, si intravedono segnali di ripresa. Il 2024 ha già mostrato un aumento significativo delle operazioni concluse rispetto all’anno precedente e ci aspettiamo che questa tendenza positiva prosegua sino alla fine del 2025, anche grazie a un possibile allentamento delle politiche monetarie restrittive. Parallelamente, cresce l’attività di rifinanziamento, che apre nuove opportunità per i lender con capitale solido, visione strategica e competenze specialistiche. In questo contesto, la capacità di unire flessibilità operativa e rigore creditizio sarà decisiva».

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