La scelta del nome non è stata casuale e racchiude in sé la tipologia di servizio che si vuole offrire, come spiega la stessa Zanatta: “Come nel gioco enigmistico, dove si traspongono le lettere per dare vita a parole nuove, vogliamo chiedere ai clienti di darci le “loro lettere” per rimodularle in un termine in cui si riconoscono, che significa, nello specifico della nostra attività, razionalizzare e ottimizzare la struttura finanziaria del loro patrimonio immobiliare” pur mantenendo i loro profili identitari e le loro priorità specifiche

IMMOBILIARE COME ASSET DI PORTAFOGLIO

L’azienda, di cui la fondatrice è managing director, è una boutique indipendente specializzata nella consulenza e nella gestione real estate, con oltre 2,5 miliardi di euro di asset under management e ha come interlocutori l’universo del private banking, dei family e multy-family office. “Affianchiamo le banche private e i multi-family office nella gestione strategica del patrimonio immobiliare dei loro clienti, anche oltre i confini nazionali, con un approccio indipendente e integrato”, spiega Zanatta.

Le masse in gestione sono attese in crescita di circa il 10% ogni anno, ma non c’è un rapporto diretto tra aumento di queste ultime con i ricavi, che dipendono invece dal tipo di valore economico che si può estrarre dal portafoglio di immobili . Il ruolo che anagramma si propone di ricoprire è abbastanza unico in Italia e anche arduo. Si tratta, infatti, di scardinare la convinzione che gli immobili debbano essere considerati solo come bene rifugio anziché una parte integrante della ricchezza e che, in quanto tale, gli debba essere riconosciuta l’attenzione che viene riservata a tutte le altre classi di attivo.

L’immobile è capitale e va gestito in quanto tale e non “come asset della domenica”, chiosa Zanatta. Le competenze specifiche offerte da anagramma diventano così importanti in un mondo sempre più complesso e in cui sono richieste competenze specifiche in materia.

IL RUOLO DI ANAGRAMMA

Un merito di anagramma è di avere un modello di business che, sottolinea la sua fondatrice, si basa su tre punti di forza. Il primo è l’esperienza maturata nella gestione di patrimoni immobiliari molto complessi, quelli di grandi gruppi industriali e delle grandi famiglie imprenditoriali. Sono patrimoni che spesso sono frammentati, eterogenei: da immobili acquistati per investimento a quelli strumentali e di prestigio.

Alcuni portafogli possono essere costituiti in modo complesso e, se non gestiti attivamente, possono risultare inefficienti e assorbire risorse finanziarie. Il secondo punto di forza è la totale assenza di confli di interesse, perché anagramma non svolge alcuna attività di intermediazione e, di conseguenza, offre un servizio di consulenza indipendente.

Nello strutturare il proprio operato, l’azienda ha creato una rete di competenze professionali, in ambito finanziario, fiscale e societario, che le permette di prendersi in carico patrimoni immobiliare in Italia e all’estero. Inoltre, anagramma è in grado di strutturare e coordinare operazioni di club deal con investitori anchor, garantendo trasparenza, accurato controllo di gestione e costante reporting al cliente.

L’APPROCCIO DI ANAGRAMMA

L’approccio strutturato della società nell’analisi di un patrimonio immobiliare consiste, in linea generale, in un censimento delle proprietà immobiliari attraverso un processo di due diligence che permette di fotografare lo stato delle cose. A ciò segue una proposta di gestione dei beni in oggetto e, successivamente, una più operativa sull’implementazione delle decisioni prese.

Ma, di fatto, la flessibilità della struttura di anagramma permette di trovare soluzioni e risposte alle diverse esigenze con le competenze interne o esterne debitamente presidiate. Inoltre, un aspetto cui Zanatta presta particolare attenzione è la governance, ossia che gli immobili all’interno di grandi patrimoni siano supervisionati da advisory board con figure competenti al loro interno.

Una gestione strutturata e di lungo periodo aiuta a proteggere la ricchezza, ma anche a trasferirla alle generazioni future e a proteggere in modo adeguato il valore identitario che gli viene attribuito. Secondo la fondatrice: “L’immobiliare rappresenta una componente centrale del patrimonio familiare: la sua gestione richiede disciplina finanziaria e l’attivazione di leve di creazione di valore duraturo”.

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La Cina rimane il mercato più grande dell’Asia ed è profondo e liquido. Il Paese offre opportunità agli investitori nel mercato obbligazionario, che risiedono in attività di alta qualità e settori con fondamentali solidi – come l’intelligenza artificiale e la produzione avanzata – dove un’attenta selezione può sfruttare il potenziale di riprezzamento in un contesto macroeconomico complesso e di transizione politica. Riteniamo inoltre che il governo sia più determinato a stabilizzare il settore immobiliare.

 Da un punto di vista macroeconomico, le nostre prospettive per la Cina rimangono costruttive ma discontinue. Prevediamo che la crescita del PIL rallenterà al di sotto del 5% nel 2026. Il mix di crescita è eterogeneo: il settore manifatturiero e le esportazioni sono relativamente resilienti, mentre i consumi rimangono deboli a causa del freno strutturale del settore immobiliare. Prevediamo che l’attenzione politica si concentrerà in futuro sul bilanciamento tra la stabilizzazione a breve termine e il riequilibrio a medio termine, con l’avvicinarsi del 15° piano quinquennale.

L’orientamento politico complessivo dovrebbe rimanere moderatamente espansivo e incentrato sull’offerta, con un graduale allentamento monetario e una politica fiscale più proattiva per garantire un’ampia liquidità.

Dal punto di vista dell’allocazione di portafoglio, la Cina rimane strategicamente importante dato il suo peso nelle catene di approvvigionamento globali e nei benchmark dei mercati emergenti, ma al momento preferiamo un’esposizione selettiva e con un budget di rischio piuttosto che un’esposizione beta ampia. I rischi chiave per il futuro sono principalmente di natura geopolitica, in particolare la politica commerciale degli Stati Uniti e le potenziali ripercussioni su altri partner, insieme alla sovraccapacità in alcuni settori e al continuo freno rappresentato dalla debolezza del settore immobiliare e dalle pressioni deflazionistiche.

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La nostra previsione dei tassi di default sull’high yield europeo (EHY), ponderata per valore nominale, è migliorata al 2,1% (dal 5,1% di aprile 2025) per i prossimi 12 mesi e al 4,4% (dall’8%) per i prossimi 24 mesi. Escludendo gli emittenti ibridi, la previsione di default è del 2,5% a 12 mesi e del 5,3% a 24 mesi. Tale dato si confronta con un tasso di default LTM (ultimi 12 mesi) pari al 3,8% in Europa a settembre 2025, secondo S&P.

A titolo di confronto, Moody’s stima un tasso cumulativo medio di insolvenza globale a lungo termine per il segmento speculative grade pari al 4,1% su 12 mesi e all’8,2% su 24 mesi.

Principali fattori alla base della nostra previsione

Il miglioramento della nostra previsione è principalmente riconducibile al completamento di diverse operazioni di ristrutturazione e liability management (LME) avvenute dopo aprile 2025. In particolare, SFRFP (Altice France) e INTRUM (Intrum) presentano oggi un margine finanziario migliorato; queste due società, da sole, contribuiscono a quasi due punti percentuali di miglioramento nella nostra previsione a 24 mesi.

Analogamente, diversi titoli a rischio più elevato (ad esempio ARGID e KPERST) sono usciti dal nostro perimetro previsionale, con un impatto complessivo di circa un punto percentuale. Per quanto riguarda il mercato nel suo complesso, manteniamo un’impostazione più costruttiva, riflettendo la riduzione dell’incertezza sui dazi e un’attività di rifinanziamento più proattiva. Tuttavia, abbiamo aumentato la nostra valutazione del rischio di default nei settori ciclici, con una serie di emittenti che ora scambiano a livelli di difficoltà finanziaria e avviano processi di LME.

Commenti settoriali

Settore automobilistico: il settore automobilistico EHY è composto principalmente da fornitori di auto con rating BB. La previsione di default si è moderata leggermente alla luce di piani credibili di trasformazione e riduzione dei costi in corso, delle cessioni di attivi annunciate o potenziali e delle compensazioni sui costi ricevute in relazione ai dazi annunciati. I crediti Single B rimangono più idiosincratici con il continuo sostegno degli azionisti, elemento chiave per mantenere gestibili le metriche del credito, in particolare per Aston Martin.

Beni capitali: il significativo miglioramento del settore riflette l’uscita di ARGID (Ardagh) e KPERST (Kloeckner Pentaplast) dal benchmark durante il periodo di previsione. Al di là di questo impatto, manteniamo un’impostazione complessivamente più costruttiva grazie alla riduzione dell’incertezza sui dazi.

Energia: il cambiamento in questo settore riflette l’ingresso di tre nuovi emittenti nel nostro perimetro previsionale. Tuttavia, il settore rimane complessivamente di dimensioni contenute e rappresenta solo lo 0,5% circa delle nostre previsioni.

Servizi finanziari: il miglioramento del settore è riconducibile al completamento del processo di LME di INTRUM. Tuttavia, tale miglioramento è stato parzialmente compensato dal rientro di GFKLDE (Lowell) nell’indice a seguito di un processo di LME inefficace, che ha lasciato il gruppo esposto a un rischio di default ancora elevato.

Sanità: il settore rimane relativamente resiliente alle pressioni cicliche, con le aziende europee del settore sanitario che presentano un’esposizione limitata a dazi o azioni politiche negative. L’eccezione è rappresentata dal comparto dei laboratori francesi, , i cui profitti potrebbero essere colpiti da potenziali interventi regolatori a partire dal 2027, in un contesto di elevata leva finanziaria successiva a rilevanti operazioni di M&A. Ciò si riflette nella crescente probabilità di default prevista per Cerba e, in misura minore, per Biogroup.

Settore del tempo libero: le aziende EHY del settore del tempo libero continuano a rappresentare un relativo rifugio dalla volatilità macroeconomica, con tassi di default che restano contenuti. Tuttavia, questa è un’area da tenere d’occhio a causa delle crescenti pressioni normative e fiscali nel Regno Unito. Ad esempio, l’operatore britannico del gaming Evoke (GAMHOL) dovrà impegnarsi in modo significativo per mitigare queste pressioni in seguito agli annunci di bilancio del Regno Unito.

Telecomunicazioni: il miglioramento del settore è riconducibile al processo di LME di SFRFP, oltre che a un aumento di capitale e al sostegno governativo implicito per ETLFP (Eutelsat).

Immobiliare: le prospettive per il settore immobiliare hanno mostrato un miglioramento sostenuto su più periodi previsionali consecutivi. Il principale driver di questo sentiment positivo è stato HEIMST (Heimstaden), che ha rifinanziato con successo le obbligazioni in scadenza nel 2027 e sta registrando un continuo miglioramento operativo presso la società operativa del gruppo, HEIBOS (Heimstaden Bostad).

In altri casi, abbiamo riscontrato miglioramenti presso SBB e CPI Property Group, che hanno portato a termine con successo programmi di vendita di asset a supporto degli obiettivi di riduzione della leva finanziaria.  A parziale compensazione, Emeria resta sotto pressione a causa di un livello di leva finanziaria molto elevato e di una liquidità debole, con le sue obbligazioni non garantite che scambiano in area 30.

Retail: il miglioramento è stato sostenuto dal successo delle operazioni di rifinanziamento concluse, in particolare da Asda nel mese di giugno.

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Nel lungo periodo ci si aspetta che specifici settori del mercato immobiliare possano beneficiare di un cambiamento strutturale

Coloro che si stanno costruendo un portafoglio da zero saranno ben posizionati per investire nel settore “living” e nei vari segmenti al suo interno che beneficeranno maggiormente della crescita demografica, dei flussi migratori e dall’evoluzione delle diverse fasce d’età. Nel frattempo, i comparti industriali in grado di offrire le soluzioni di distribuzione più efficienti e sostenibili sembrano destinati a conquistare una quota crescente della domanda disponibile.

In ogni caso, la compressione dei rendimenti in questi settori – e, al contrario, l’ampliamento dei rendimenti in comparti storicamente più sfidanti come retail e uffici – ha ridotto il divario nelle aspettative di guadagno su orizzonti temporali più brevi. Con alcune eccezioni, è probabile che il vantaggio derivante dall’allocazione settoriale sia più contenuto nei prossimi anni, mentre si stima che aumenteranno i benefici per gli investitori derivanti dalla selezione attiva degli asset, dalla loro gestione operativa e dalla scelta delle location.

Si ritiene, insomma, che il mercato immobiliare sia l’asset meglio posizionato tatticamente all’interno dei mercati privati

Nonostante le differenze tra le varie nazioni, i rendimenti dell’Eurozona sono stati più stabili, ma i loro livelli generalmente bassi supportano ancora un ragionevole risk premium nel settore immobiliare. Ciò rende le valutazioni di oggi abbastanza affidabili, ma solo se sussiste più di uno scenario che porti tassi risk-free e un rendimento nel medio periodo. Si pensa che lo scenario più probabile sia la continuazione di quanto osservato nei tempi recenti: un tasso risk-free che rimane saldamente più elevato di quanto ci si aspetta, sebbene con qualche interferenza nel breve periodo.

I rendimenti del settore immobiliare sono quindi destinati a rimanere relativamente stabili nei prossimi anni rispetto alla dinamica osservata di recente, con un premio per il rischio positivo ma contenuto. Ci si aspetta che il Regno Unito e gli Stati Uniti abbiano performance migliori dell’Europa e dell’Asia Pacifica, nonostante sia da enfatizzare, in Europa, il tasso privo di rischio più basso rispetto ai rendimenti attesi e come la media dei suoi rendimenti attesi tenda a ridimensionare differenze geografiche significative.

Con maggiori volumi di investimento e flussi di capitale, i guadagni previsti potrebbero essere più elevati. Ma ci sono anche dei vantaggi

Il rendimento è probabile che venga trainato dalla crescita degli affitti. Ci si aspetta che il mercato globale delle proprietà stia per offrire un rendimento positivo in termini reali. Ciò potrebbe essere ulteriormente amplificato dalle persistenti difficoltà del settore nel realizzare nuovi edifici. Si è osservata questa dinamica in tutti i mercati globali, sebbene si sia manifestata in modo particolarmente evidente nel Regno Unito, sia nel settore living, a causa di ulteriori complicanze nella pianificazione, sia negli uffici di lusso del centro città, data la riluttanza a intraprendere nuovi progetti mentre le preferenze dei residenti nel periodo post-Covid erano ancora in evoluzione. Di conseguenza, si riconosce la tendenza al rialzo nelle previsioni sugli affitti, anche se è probabile che tali effetti positivi rimangano localizzati in determinate aree geografiche.

Nel frattempo, la leva finanziaria sta avendo una crescita graduale a livello globale, soprattutto in molte città europee. In un mercato immobiliare in evoluzione, in cui i contratti di locazione tradizionali vengono sempre più valutati in tandem con l’esposizione operativa, si ritiene che gli investitori che collaborano strettamente con i propri operatori per realizzare edifici di successo siano in una posizione favorevole per generare rendimenti risk-adjusted particolarmente interessanti.

Riteniamo quindi che per il 2026 limitarsi a osservare le medie di settore possa essere fuorviante: il restringimento dei differenziali di performance tra i principali settori, osservato a un livello aggregato, nasconde significative opportunità di crescita a livello di segmento, di location e di strategia.

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Aberdeen Investments prevede una graduale ripresa ciclica nei mercati immobiliari del Regno Unito e dell’Europa. Negli ultimi mesi, i rendimenti sono migliorati, riallineandosi alle medie di lungo periodo grazie a redditività stabile e una modesta crescita del capitale. Aberdeen, che supervisiona oltre 30 miliardi di sterline in asset immobiliari, prevede rendimenti totali annui dell’8,4% nel Regno Unito e dell’8,9% in Europa per i prossimi tre anni, superando la media globale del 7%. Tuttavia, si evidenzia anche un restringimento del divario tra settori, con rendimenti sempre più determinati dalla gestione attiva degli asset e dai fondamentali legati alla localizzazione.

Anne Breen, Global Head of Real Estate di Aberdeen Investments, afferma: “Il modo in cui i rendimenti immobiliari verranno generati in futuro sarà molto diverso rispetto al passato. Gli investitori si concentrano sempre più su come gli asset possano essere resi ‘future-proof’, attraverso decarbonizzazione, integrazione dei criteri ESG o miglioramenti operativi. Non conta solo cosa si acquista: infatti, sarà determinante per il successo in questo ciclo come lo si gestisce.

L’investimento tematico resta molto rilevante, dati i livelli eccezionali di disruption economica: di conseguenza, continuiamo a considerare molto importante l’allocazione settoriale. L’esposizione ai settori ‘living’ e logistica continua a generare extra-rendimento, ma vediamo che è la gestione attiva degli asset a fare sempre più la differenza: in un mercato in cui esistono meno disparità strutturali nelle previsioni di rendimento e mancano all’orizzonte condizioni pienamente favorevoli, i gestori dovranno lavorare ancora più duramente per offrire extra-performance ai clienti.”

Settore industriale e logistico

Il comparto industriale e logistico continua a rappresentare uno dei settori di maggiore convinzione per Aberdeen, con mercati nel Regno Unito e in Europa che si prevede possano sovraperformare nei prossimi cinque anni, grazie a un rendimento annuale medio atteso dell’8% circa per gli asset industriali.

Sebbene la crescita degli affitti stia rallentando e alcune aree abbiano raggiunto il limite di accessibilità economica, la performance resta solida, con il settore che ha sovraperformato il comparto immobiliare nel suo complesso per ben quattro trimestri consecutivi.

In Europa, il mercato logistico trarrà beneficio dalla limitata nuova offerta, che stabilizzerà i tassi di sfitto e sosterrà la crescita degli affitti a partire dal prossimo anno. Nel Regno Unito, l’attività edilizia si è rallentata notevolmente, con le nuove costruzioni passate da 21,1 milioni di piedi quadrati nel Q1 2022 a soli 1,93 milioni nel Q3 2025.

Il settore della difesa nel Regno Unito e in Europa è una nuova fonte emergente di domanda industriale, alimentata da industrie collegate alla difesa che cercano unità produttive leggere moderne e spazi per R&S: per Aberdeen, la difesa è solo una componente di una più ampia fase di reindustrializzazione in Europa, sostenuta da forti trend e cambiamenti strutturali nelle politiche industriali e commerciali europee.

Uffici

I fondamentali del settore degli uffici stanno migliorando, con le zone centrali che si sono già distinte in alcuni Paesi. Sebbene la performance resti eterogenea tra diversi segmenti del mercato, ampie porzioni del comparto uffici sono ora in condizioni decisamente migliori.

Aberdeen segnala fondamentali in miglioramento a Londra centro, dove la domanda di locazione è costante e il numero limitato di progetti in cantiere dovrebbe abbassare i tassi di sfitto. La società predilige la City e il West End rispetto ai Docklands, nonostante in questi ultimi si osservi una recente ripresa strutturale dell’attività.

In Europa, i mercati preferiti di Aberdeen includono le aree centrali di Monaco, Amsterdam, Parigi e Madrid, dove la scarsità dell’offerta persiste e i fondamentali restano solidi. Si prevede che nel 2026 la nuova offerta, in percentuale sullo stock esistente, scenda alla metà della media di lungo periodo in queste aree, evidenziando una resilienza – che è destinata a rafforzarsi.

Aberdeen sottolinea che, sebbene la posizione geografica sia determinante per le prospettive di lungo termine degli uffici, anche la qualità degli asset è cruciale. Gli asset core stanno performando bene, mentre quelli secondari stanno progressivamente trovando un punto di stabilizzazione – il che apre spazi interessanti per operazioni di retrofit o conversione su uffici B+ in location A nel Regno Unito e in Europa continentale.

Secondo Aberdeen, mantenere un’eccessiva sottoponderazione su uffici di buona qualità nel 2026 potrebbe penalizzare la performance sia assoluta che relativa.

Retail

Il settore retail continua la sua fase di ripresa, trainato dai parchi commerciali dominanti con layout funzionali, un mix di inquilini ben studiato e la presenza di marchi di riferimento nel segmento alimentare. Aberdeen mantiene un approccio prudente sui centri commerciali e sul retail standard, alla luce della fragilità della fiducia dei consumatori e del rallentamento della crescita reale dei salari. La Francia rappresenta un punto debole specifico, a causa di scioperi generali e incertezze politiche che pesano sulla fiducia dei consumatori e sull’economia in generale.

Nel comparto retail periferico (il cosiddetto out-of-town), i tassi di sfitto sono prossimi ai minimi storici e in Europa si osservano segnali di crescita degli affitti. Tuttavia, il settore affronta rischi a breve termine legati all’inflazione e al deterioramento del mercato del lavoro, che potrebbero ridurre la propensione dei consumatori a spese elevate o discrezionali. I retailer di prodotti ad alto valore hanno guadagnato quote di mercato, riflettendo l’attenzione crescente dei consumatori ai prezzi.

Aberdeen prevede buone performance dal retail, con i parchi commerciali e i supermercati in prima linea, pur riconoscendo che la forza del settore sarà messa alla prova in un contesto economico debole nel breve periodo.

Residenziale

Il settore residenziale resta sostenuto da fondamentali solidi, con persistenti carenze di offerta, crescita degli affitti e sentiment positivo da parte degli investitori.

Nel Regno Unito, il settore degli affitti privati (PRS) continua a soffrire di carenze di offerta, con i piccoli proprietari che escono dal mercato e gli investitori istituzionali che non riescono a compensare con nuovi sviluppi al ritmo necessario.

Aberdeen ritiene che l’istituzionalizzazione del settore rappresenti la miglior via per migliorare la disponibilità di immobili in affitto, ma questo processo procede lentamente: si stima che, ai ritmi attuali, serviranno 70 anni per raggiungere una quota di mercato del 30%.

Gli investimenti nel build-to-rent (BTR) hanno subito una frenata dopo l’aggiustamento dei valori immobiliari di due anni fa, ma i rendimenti stanno ora stabilizzandosi. Aberdeen prevede per il settore residenziale un rendimento medio annuo su tre anni pari al 9% circa in Europa.

Regno Unito ed Europa si distinguono in un contesto di incertezza relativo agli Stati Uniti

Sebbene gli Stati Uniti rimangano un mercato di investimento ampio e importante, l’incertezza politica e i fondamentali economici più difficili hanno aumentato il rischio.

Per quanto riguarda il Regno Unito e l’Europa, Aberdeen ritiene che attualmente offrano invece un insieme di opportunità più interessante per il capitale globale. Sebbene una maggiore stabilità negli Stati Uniti sarebbe positiva per la crescita globale, gli investitori non possono farvi affidamento nel breve termine e potrebbero trarre beneficio da un ribilanciamento verso altri mercati.

I flussi di capitale canadese verso l’Europa sono aumentati di quasi il 200% nell’anno terminato a settembre 2025, un trend che Aberdeen attribuisce in parte a questa dinamica globale.

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L’ampio e disomogeneo repricing che il settore del real estate sta attraversando dal 2022 ha creato una serie di opportunità in diverse aree geografiche, settori e strutture. Ora ci sono prove sempre più evidenti di movimenti di mercato positivi sia in relazione all’attività sia, soprattutto, ai prezzi delle transazioni. E il nostro modello di valutazione proprietario continua a indicare opportunità immediate in diversi settori e aree geografiche.

Pur riconoscendo che le prospettive economiche sono complesse e che le incertezze geopolitiche sono recentemente aumentate, vediamo le prime fasi di una costante ripresa del settore immobiliare.

Si prevede che la performance sarà sequenziale tra le aree geografiche e i mercati, ma non nella misura in cui lo è stata negli ultimi anni.

È importante notare che il profilo dei tipi di asset all’interno dei mercati avrà un peso maggiore sulla performance operativa e finanziaria, dato che alcune considerazioni, come il profilo di sostenibilità, diventeranno più influenti. Rimaniamo fermamente convinti che il 2025 e il 2026 saranno vintage produttivi, con il potenziale di offrire rendimenti prospettici superiori nel medio-lungo termine.

Dove trovare le opportunità più interessanti

Le condizioni operative sono ben sostenute dalla continua scarsità di offerta e dalla crescente scarsità di spazi moderni e conformi alle norme ESG. L’aumento dei costi di costruzione è stato uno dei motivi principali dell’indebolimento dell’offerta e questa dinamica potrebbe essere ulteriormente esacerbata, con la possibilità di programmi di ricostruzione su larga scala che presuppongono la cessazione dei principali conflitti in tutto il mondo. Ulteriori aumenti dei costi di costruzione avrebbero quindi il potenziale per creare un significativo effetto di “spinta dei costi” sui canoni di locazione.

L’attività dei mercati d’investimento rimane contenuta rispetto ai livelli storici. Ma il miglioramento del sentiment degli investitori, evidenziato da una serie di indicatori, unito a un contesto di tassi più favorevoli, quest’anno dovrebbe catalizzare volumi più elevati. In effetti, i volumi di investimento hanno già mostrato segni di ripresa, con dati MSCI che indicano aumenti annuali del 4% e del 9% nei volumi di investimento europei e statunitensi nel 2024.

Diversi mercati, in particolare il Regno Unito e i segmenti industriali e logistici più in generale, sono tornati a prezzi interessanti.

Ci stiamo spostando verso un posizionamento più neutrale in tutti i settori. Ciò è dovuto alla maggiore visibilità sui “livelli di locazione” dei settori retail e uffici, nonché agli elevati rendimenti disponibili per gli asset future-proof. Più in generale, ci aspettiamo che le considerazioni relative agli asset e alla posizione, ad esempio i profili di sostenibilità, in futuro abbiano una maggiore influenza sulla performance rispetto agli ultimi anni, in cui la divergenza delle performance settoriali ha raggiunto livelli record.

Riteniamo che tutti gli immobili siano operativi. E che, grazie a un approccio basato sull’hospitality, si possa ottenere un reddito aggiuntivo dai servizi contribuendo al successo delle attività degli affittuari all’interno degli asset immobiliari, dando la massima priorità alla sostenibilità e all’impatto. In effetti, il contesto attuale rafforza ulteriormente la nostra attenzione all’eccellenza operativa nella gestione attiva, che ci consente di ottenere reddito e sovraperformance a lungo termine per i nostri investimenti.

I temi e le segmenti da favorire

Le nostre strategie continuano a essere guidate da alcuni temi su cui abbiamo una particolare convinzione. 1) Tecnologia ed economia della conoscenza: l’interfaccia del “lavoro” si è spostata, consolidando il valore degli edifici che rispondono a esigenze specifiche e ai requisiti in evoluzione dei locatari, mentre i settori industriali continuano a evolversi. 2) La deglobalizzazione, che ha continuato a influenzare le catene di approvvigionamento, con una ricalibrazione che ha fatto aumentare la domanda di strutture di produzione e distribuzione locali. 3) I cambiamenti demografici, in rapida evoluzione, che stanno ulteriormente modificando la domanda relativa di vari tipi di strutture abitative e sanitarie (a prezzi accessibili). 4) Persone, luoghi e pianeta: l’ulteriore aumento degli standard normativi e industriali richiede un approccio olistico alla creazione di valore per tutti gli stakeholder, compresi gli investitori, le persone e le comunità.

Guardando invece ai segmenti che riteniamo più interessanti al momento, troviamo in primo luogo le proprietà industriali che hanno visto, o vedranno, una rivalutazione.

Riteniamo, infatti, che le strutture industriali leggere e dell’ultimo miglio offrano un valore relativo interessante, data l’entità del repricing, che consente di ottenere un rendimento cash-on-cash con leva accrescitiva.

La robusta crescita dei canoni di locazione osservata nel settore crea l’opportunità di cogliere un potenziale di reversibilità non correttamente valutato, via via che i contratti di locazione esistenti scadono e vengono rinnovati a livelli di affitto più elevati.

Infine, in questo settore esistono significative opportunità di “transizione climatica” che possono essere realizzate attraverso la riqualificazione e l’espansione dello stock esistente. Oltre ad altre attività come la fornitura di strutture di ricarica per veicoli elettrici alimentate da fonti di energia rinnovabili.

Un’altra area di interesse sono gli immobili operativi. Con l’evoluzione dell’allocazione dei portafogli immobiliari rispetto ai “settori tradizionali”, continuiamo a privilegiare i segmenti immobiliari ad alta intensità operativa, come gli hotel e i self-storage, che sono in grado di fornire flussi di cassa legati all’inflazione, sia direttamente sia indirettamente, con un potenziale di crescita del reddito superiore allineato al successo del locatario.

Continuiamo a vedere notevoli opportunità di creare questi format convertendo e riconvertendo gli asset esistenti in usi alternativi di maggior valore.

Infine, guardiamo con interesse alle abitazioni con affitti a prezzi accessibili. Nelle principali economie si registra una grave carenza di spazi residenziali a prezzi accessibili che, unita alle tendenze demografiche e strutturali dell’urbanizzazione, crea l’opportunità di fornire una serie di alloggi molto richiesti in vari segmenti. Queste possono fornire flussi di cassa resilienti a lungo termine. E, oltre a rendimenti finanziari interessanti, vi sono strategie che possono anche avere un impatto positivo.

La nostra attenzione si concentra sui segmenti di alloggi in affitto con un’offerta insufficiente, compresi i formati “forza lavoro” e di edilizia sociale, nonché quelli che si rivolgono sia agli studenti sia agli anziani. In molti casi, occorre prestare attenzione alle normative locali che si stanno modificando per proteggere ulteriormente gli inquilini dagli aumenti degli affitti.

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Da quando è stato eletto, il presidente degli Stati Uniti Donald Trump è stato al centro di numerosi episodi eclatanti e a volte controversi. Tuttavia, c’è un ambito in cui i provvedimenti presi sono stati molto più contenuti rispetto a quelli annunciati, ovvero le relazioni con la Cina.

Non solo l’aumento dei dazi al 60% non si è ancora verificato, fermandosi molto prima, ma Pechino stessa non ha avuto reazioni particolarmente dure contro le nuove tariffe.

Questo, assieme con la posizione assunta da alcune delle personalità più vicine al presidente Trump, ha fatto nascere un interrogativo che potrebbe avere un impatto significativo su tutta l’economia mondiale: “E se Usa e Cina fossero in procinto di firmare un accordo commerciale?”

Prima di procedere oltre, è bene specificare che, al momento in cui si scrive, questa è solo una supposizione, che potrebbe non trovare mai riscontro. Dall’altro lato, in qualità di investitori responsabili, è sempre bene essere preparati a tutte le evenienze e iniziare a studiare le implicazioni sui vari mercati azionari, se un evento simile si concretizzasse, soprattutto sul fronte orientale.

L’equity cinese, infatti, da anni si ritrova a combattere contro trend negativi, alcuni ciclici ma alcuni anche strutturali, come un mercato immobiliare che fatica a ripartire, una forte repressione normativa sui settori privati e tensioni geopolitiche elevate. Tutto ciò ha ridotto a livelli minimi la fiducia degli investitori.

Tuttavia, ci sono segnali che indicano che un punto di svolta potrebbe non essere lontano:

• Allocazioni ridotte. Nonostante il recente rally del comparto tech, la scarsa fiducia appena menzionata fa sì che ancora oggi l’esposizione degli investitori verso la Cina a livello globale sia piuttosto ridotta. Ciò significa che anche una minima variazione, in positivo, del sentiment basterebbe a generare grandi afflussi di capitale
• Sostegni fiscali e politici. Da quando il governo centrale ha rivisto la sua politica nel settembre dello scorso anno, ha sempre mantenuto il suo focus sul rilancio della crescita del paese. Ciò è emerso molto chiaramente nelle ultime due sessioni, in cui le autorità si sono impegnate in misure di stimolo per contrastare la fase calante del ciclo economico, tra cui un ampliamento del deficit, una maggiore emissione di bond governativi e provvedimenti mirati per sostenere i consumi e stabilizzare sia il mercato immobiliare che quello azionario

• Primi segnali di stabilizzazione del mercato immobiliare. L’ammontare di case vuote che si sta stabilizzando – in particolare nelle grandi città, i prezzi dei terreni che stanno aumentando e la stabilizzazione degli annunci per abitazioni non di prima fascia sono tutti segnali che il crollo del mercato immobiliare potrebbe essere in procinto di arrestarsi. La sua flessione, durata ben quattro anni, è stata una delle maggiori zavorre per l’economia cinese e un miglioramento delle condizioni potrebbe innescare quell’aumento della fiducia visto prima. Anche sul fronte dei consumi si osservano dati incoraggianti, con numerose aziende che affermano di vedere una propensione maggiore e trend incoraggianti per il 2025.

• Potenziale ripresa dei guadagni. Dopo dieci anni di rendimenti azionari piatti (in larga parte dovuti al declino delle società immobiliari) e dopo le recenti preoccupazioni per una possibile deflazione, le aspettative sui guadagni sono tornate a salire. In particolare, gli sforzi per contrastare la sovraproduzione e per limitare il protezionismo locale potrebbero contribuire a migliorare la redditività. Mentre una tendenza crescente ad attrarre l’attenzione degli azionisti potrebbe favorire una ripresa nei parametri come il ROE.

Se si considera poi che il mondo sembra aver preso le misure dei nuovi Stati Uniti guidati da Trump, tutti i paesi, inclusa la Cina, potrebbero trarre vantaggio da una rivoluzione sui di mercati, con gli investitori potenzialmente alla ricerca di un’esposizione ad asset scarsamente correlati.

Inoltre, anche a seguito della recente correzione, il differenziale tra S&P 500 e azioni non statunitensi è ancora molto alto. L’indice MSCI All World ex US negli ultimi dieci anni ha subito numerosi declassamenti, arrivando ad avere un “prezzo scontato” del 40% rispetto alla controparte americana (almeno fino a poco tempo fa), quando nel 2015 il tasso di sconto era solo del 10% (dati Bloomberg aggiornati a marzo 2025).

Tuttavia, questa finestra di opportunità potrebbe chiudersi presto, visto che la perdita di forza del dollaro andrebbe certamente a ridurre questo spread.

Alla luce di tutto quanto appena visto, un accordo commerciale tra Usa e Cina appare come un evento remoto, ma non impossibile, con il presidente statunitense che potrebbe inserire l’investimento nel suo paese come parte di un patto mirato a stabilizzare le relazioni tra Washington e Pechino.

Per di più, sembra che un incontro tra Trump e Xi Jinping sia in programma presto e i punti all’ordine del giorno riguardano proprio il commercio, gli investimenti e la cooperazione sulla sicurezza. Pertanto, da questa occasione sarà possibile avere maggiori dettagli sulla possibilità che questo scenario si materializzi.

In conclusione, potremmo trovarci di fronte a un’opportunità contrarian sulle azioni cinesi, le quali potrebbero trarre beneficio da un eventuale accordo. Ma anche qualora questo scenario non si verificasse, il Dragone non solo può contare sui fondamentali descritti prima, ma anche sui progressi fatti nel campo dell’intelligenza artificiale con il lancio di DeepSeek e su alcune caratteristiche interne che lo rendono particolarmente resiliente ai dazi commerciali.

Noi di L&G riteniamo che a oggi i mercati non stiano ancora scontando un eventuale miglioramento del quadro geopolitico e un qualsiasi progresso in questo senso potrebbe riaccendere l’interesse verso il gigante asiatico. Il quale, dopo anni di scarse allocazioni, sembra trovarsi in una posizione ideale per ottenere performance superiori alle aspettative, dando maggiori margini di guadagno a chi vi si esporrà per primo.

In conclusione, sebbene il rischio legato a questo segmento sia ancora elevato, le possibilità di un rimbalzo sono abbastanza alte da non poter essere ignorate.

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Se circa cinque anni fa fosse stato chiesto a un investitore quali sarebbero state le sue aspettative sui mercati finanziari, conoscendo in anticipo gli eventi che hanno costellato il periodo in questione (dalla pandemia globale all’inasprimento dei rischi geopolitici), ben pochi avrebbero previsto la performance dei mercati azionari cui si è assistito. Il 2025 si presenta con delle incertezze che dovrebbero tradursi con un aumento della volatilità che dovrà essere gestita, così come dovranno essere costantemente rivisitate le assunzioni che guidano i processi d’investimento.  Quanto riportato, in estrema sintesi è l’incipit di apertura del Global Outlook 2025 di Dws da parte di Vincenzo Vedda, Cio del Gruppo, che ha parlato di un atteggiamento costruttivo nei confronti degli asset finanziari nonostante un contesto che presenta ancora diversi punti di domanda.

QUADRO ECONOMICO

Dws ritiene che l’economia europea sia in fase di stabilizzazione e che la situazione non sia così negativa come sembra, soprattutto se si guarda a una serie di indicatori anticipatori. Nello specifico, anche il settore manifatturiero tedesco sembra avere toccato il fondo e ciò dovrebbe riportare un po’ di fiducia sul mercato. Le attese sono per una crescita del Pil dello 0,9% nel 2025, mentre la discesa dell’inflazione, prevista convergere verso il 2%, dovrebbe portare a cinque tagli dei tassi da parte della Bce da qui a dicembre 2025.

Se l’economia europea è stimata in leggero miglioramento, lo stesso non si può dire per quella americana, il cui Pil dovrebbe contrarsi dal +2,7% nel 2024 a +2% nel prossimo anno. Ciò nonostante, ci si attende che la crescita rimanga robusta, sopra potenziale, sostenuta dalla politica fiscale. Il rischio di una recessione non è lo scenario di base della casa, ma le decisioni in merito alla politica migratoria saranno importanti per verificarne gli impatti sul mercato del lavoro. Il processo di disinflazione continua anche negli Stati Uniti, con il Cpi atteso scendere al 2,4% nel 2025; Dws stima che la Fed tagli tre volte i tassi da qui a dicembre del prossimo anno.

REDDITO FISSO

I rendimenti continuano a essere attrattivi e le aspettative sono per dei ritorni positivi di questa asset class. Per quanto riguarda i titoli governativi, la crescita lenta e l’inflazione vicina all’obiettivo delle banche centrali lasciano spazio a ulteriori tagli dei tassi nel 2025; le curve dei rendimenti dovrebbero normalizzarsi ulteriormente a partire dalla parte anteriore e portare a una curva più ripida nel medio e lungo periodo. Il credito societario dovrebbe registrare buoni risultati in un contesto di crescita lenta: il persistere di tassi più elevati è atteso sostenere le classi di attività creditizie e attirare nuovo denaro. Per quanto riguarda questa classe di attivo, l’Ig europeo è il segmento di mercato privilegiato.

AZIONARIO

Per Dws il mercato Us sarà ancora al rialzo, ma più volatile, guidato da misure pro-crescita, da un processo di innovazione tecnologica e dai “magnifici sette”, cui si affiancheranno corsi positivi per settori quali i finanziari, la sanità e i comparti che utilizzano combustibili fossili. Le preoccupazioni su quali saranno le misure che l’amministrazione Trump adotterà rimangono, ma l’asset manager suggerisce di non prendere alla lettera alcune dichiarazioni della futura leadership: è possibile che i tratti di alcune di questa ultime saranno smussati. Complessivamente, il nuovo esecutivo dovrebbe essere “business friendly” e ciò fa sì che, nonostante la potenziale introduzione di nuove tariffe, la deregolamentazione e il taglio delle tasse dovrebbero alimentare un vento di coda per gli utili dell’S&P500 che sono stati rivisti al rialzo da 270 Usd a 275 Usd dopo il risultato elettorale. Le previsioni di crescita degli Eps del 10% per i prossimi anni giustifica una P/E forward di 21,5, ovviamente in uno scenario in cui l’incremento delle tariffe sia circoscritto a determinati ambiti e il rendimento del decennale americano rimanga tra il 4-4,5%.

Gli utili delle aziend, a livello globale, sosterrà i mercati azionari, anche se i ritorni attesi dovrebbero essere inferiori a quelli dei 10 anni passati. Ci sono delle differenze di valutazioni tra le diverse aree geografiche, come nel caso del mercato europeo: tratta a uno sconto significativo sull’S&P500, ma diventerà veramente attrattivo quando si coglieranno dei segnali di ripresa economica da parte degli indicatori anticipatori. Sulla Cina Dws è neutrale e prevede che un aumento delle tariffe (35%) potrebbe portare, insieme ad altri fattori, a una potenziale riduzione del Pil dello 0,5%. Per quanto riguarda il mercato indiano, invece, emergono preoccupazioni sulle valutazioni la crescita degli utili. Viene valutato invece positivamente il percorso intrapreso dalle aziende giapponesi di riforma della corporate governance.

IMMOBILIARE

La solidità dei fondamentali, la ripresa del sentiment e la stabilizzazione dell’attività di investimento indicano un inizio di ripresa nel mercato immobiliare, soprattutto là dove ci sono buoni fondamentali. Continua, invece, il megatrend per le infrastrutture che, solo in Europa, vede un piano d’investimenti di 14 trilioni di euro entro il 2040.

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Dalla riapertura dopo la pandemia di COVID-19, la Cina ha dovuto fare i conti con una lenta ripresa economica. Il sentiment degli investitori è peggiorato a causa delle tiepide misure del governo volte a rafforzare i mercati, a cui si sono aggiunte le crescenti tensioni geopolitiche, le pressioni demografiche e i segnali di un peggioramento del mercato immobiliare.

Si sono inoltre intensificate le preoccupazioni per il ruolo attivo svolto da Pechino nella definizione della politica economica e per la possibilità che le misure commerciali di rappresaglia continuino a definire le relazioni tra Stati Uniti e Cina nei prossimi anni.

Per molti investitori, questo contesto macroeconomico si è dimostrato troppo difficile da gestire.

In quanto investitori quality growth a lungo termine, ricerchiamo società con vantaggi competitivi, elevate barriere all’ingresso e un potere di determinazione dei prezzi che, a nostro avviso, le rende in grado di far crescere gli utili in modo duraturo. In base alla nostra esperienza, queste società sono in genere ben posizionate per far fronte alle sfide macroeconomiche e beneficiare delle tendenze di crescita secolare a lungo termine.

Gli stimoli cinesi sono salvi?

Con il rallentamento della crescita dovuto alla crisi immobiliare, il debito dei governi locali, la debolezza della domanda e la disoccupazione, il governo cinese ha lanciato il suo più grande piano di stimoli dalla pandemia. Annunciato dai leader di governo alla fine di settembre, il pacchetto include tagli al tasso di riferimento nazionale e istituisce un pool di prestiti per sostenere il mercato azionario.

Gli investitori hanno colto l’occasione per spostarsi dai settori tradizionali delle imprese statali, come le banche e le società di telecomunicazioni, verso i settori più privatizzati della sanità e della vendita al dettaglio.

Da allora, il Ministero delle Finanze ha annunciato l’intenzione di aumentare il tetto del debito e di emettere obbligazioni per aiutare i governi locali a riacquistare i terreni inutilizzati e le scorte di immobili invenduti.

Il governo ha inoltre dettagliato i piani di emissione di obbligazioni speciali, volti a fornire alle banche maggiori capitali in modo che possano prestare di più. A nostro avviso, queste politiche creeranno probabilmente una base per sostenere il ciclo di deflazione in atto.

Perché la Cina?

Il panorama degli investimenti in Cina è sempre stato complesso e notoriamente difficile da prevedere. Quando si tratta della Cina non c’è una sfera di cristallo che riveli come il mercato risponderà agli annunci di stimoli, alle previsioni di crescita del Pil, all’inflazione o alla politica monetaria e fiscale. Invece di dedicare il nostro tempo a predire il contesto macroeconomico estremamente imprevedibile della Cina, tendiamo a concentrarci su ciò che per noi è più importante: i fondamentali aziendali.

Negli ultimi anni, il tasso di esportazione globale della Cina è salito dal 13% durante la guerra commerciale USA-Cina del 2018 al 15,7% durante la pandemia di COVID-19. Oggi il tasso delle esportazioni cinesi è rimasto costante intorno al 15%.

Mentre le esportazioni verso gli Stati Uniti sono diminuite, la Cina ha ampliato il proprio mercato delle esportazioni a livello globale, in particolare in settori come i veicoli elettrici, le batterie al litio, le celle solari, i mobili e gli elettrodomestici. Nonostante le preoccupazioni degli investitori per i consumi interni, numerosi settori hanno registrato una crescita dei consumi dall’inizio dell’anno. Nei primi nove mesi del 2024, le vendite di veicoli elettrici in Cina sono aumentate del 35% su base annua. Mentre le vendite di condizionatori d’aria e lavatrici sono aumentate entrambe dell’11%.

Trasformazione a lungo termine

Dopo quasi quarant’anni di crescita alimentata dalle esportazioni, la Cina ha creato un enorme mercato interno di 1,4 miliardi di persone appartenenti a un’abbondante classe media con risparmi elevati e salari in aumento. A nostro avviso, ci sono diverse società di qualità sottovalutate con vantaggi competitivi radicati che sono ben posizionate per beneficiare di questi consumi interni.

Riteniamo che la transizione della Cina verso i consumi interni, che chiamiamo “Cina trasformazionale”, sia destinata a sbloccare diverse opportunità di crescita a lungo termine in molte categorie di consumatori, tra cui abbigliamento sportivo, viaggi, elettrodomestici, giochi e veicoli elettrici.

Gli investimenti costanti nell’innovazione e una forte imprenditorialità volti a incrementare l’efficienza produttiva interna serviranno probabilmente da catalizzatore per le aziende che operano in settori chiave, come l’automazione e la sanità, e i semiconduttori nei prossimi anni.

Gli investitori si aspettavano ulteriori misure di stimolo. Ma, durante la conferenza stampa dell’8 ottobre, il capo della Commissione nazionale per lo sviluppo e la riforma (Ndrc), Zheng Shanjie, ha riaffermato la fiducia del governo nel raggiungimento dell’obiettivo di crescita economica per l’intero anno senza annunciare ulteriori misure di stimolo. Prevediamo che i mercati cinesi continueranno a registrare alti e bassi, trainati dalle aspettative degli investitori sulle potenziali misure di stimolo.

Le tensioni geopolitiche, i problemi del settore immobiliare e le misure di stimolo continueranno probabilmente a occupare le prime pagine dei giornali e ad attirare l’attenzione degli investitori a breve termine.

Guardando al futuro riteniamo che la storia della “Cina trasformazionale” continuerà a presentare aziende leader a livello mondiale con prodotti e servizi innovativi. Investire in Cina non solo apre le porte a queste società innovative. Ma migliora anche la diversificazione del portafoglio, mitigando i rischi associati alla volatilità del mercato. In questa prospettiva, la nostra priorità rimane chiara: identificare le opportunità quality growth che superano il clamore delle notizie e dei trend macroeconomici.

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I rendimenti immobiliari globali sono stati positivi nel secondo trimestre dopo due anni di perdite cumulative, suggerendo l’inizio di una ripresa dell’asset class.

Nell’era dei tassi d’interesse ultra-bassi, i valori immobiliari sono stati molto elevati. A livello globale, i rendimenti totali hanno raggiunto il 5,0% su base trimestrale nel quarto trimestre del 2021 e il 17,8% anno su anno nel trimestre successivo, cifre ben superiori alle medie di lungo periodo. Il ciclo di inasprimento che è seguito ha annullato oltremodo questi guadagni, con i valori che ora sono tornati ai livelli del 2018 a livello globale. 

Riteniamo che il mercato immobiliare sia quasi completo e che gli investitori debbano tornare a guardare con attenzione a questa asset class, che storicamente ha generato redditi stabili e benefici per la diversificazione del portafoglio nel lungo periodo e può offrire rendimenti superiori durante un periodo di ripresa.

Ad esempio, dopo la recessione dei primi anni ’90, nei cinque anni successivi si è registrato un rendimento cumulativo del 76%. Dopo lo scoppio della bolla tech, il rendimento totale cumulativo a cinque anni è stato del 98%. E, all’indomani della crisi finanziaria globale, è sceso all’86%.

Segnali di ripresa nelle valutazioni …

Nel secondo trimestre del 2024, le perdite di valore sono diminuite allo 0,74%, la correzione trimestrale più bassa dei due anni precedenti. Ma sono state compensate dai redditi pari all’1,07%, che hanno portato quindi l’immobiliare globale a registrare un rendimento positivo dello 0,33%, il primo trimestre positivo dal secondo trimestre del 2022.

Nei 15 mercati globali che compongono l’MSCI Global Property Index, una leggera maggioranza ha registrato un aumento dei valori immobiliari nel secondo trimestre, per la prima volta dal secondo trimestre del 2022. Otto mercati hanno registrato un aumento dei valori rispetto al trimestre precedente: Giappone, Corea del Sud, Singapore, Europa meridionale, Paesi nordici, Paesi Bassi, Francia e Regno Unito.

Sei mercati hanno registrato perdite di valore comprese tra lo 0,3% e l’1,5%, tutte in calo rispetto al trimestre precedente. Tuttavia, la variazione del valore del capitale è solo una componente dei rendimenti immobiliari. Storicamente, la componente più importante dei rendimenti totali è il reddito.

… e nei rendimenti totali

I redditi generati sono generalmente stabili per natura. E sono spesso citati dagli investitori come una delle ragioni principali per investire in questa asset class. I rendimenti del capitale più i redditi generati formano i rendimenti totali. E, nel secondo trimestre, i rendimenti totali sono stati positivi quasi ovunque, in dodici paesi su quindici. Con segnali di una ripresa dei valori, ci aspettiamo che la traiettoria positiva dei rendimenti totali continui.

 … in tutto il mondo

Utilizzando i dati più recenti del mercato delle transazioni, iniziamo a vedere ulteriori segnali dell’inizio di una ripresa. Su 11 Paesi con dati disponibili attraverso il Commercial Property Price Index di MSCI, 6 hanno visto aumentare i prezzi delle transazioni nel secondo trimestre: Giappone, Corea del Sud, Canada, Stati Uniti, Francia e Regno Unito. Negli Stati Uniti i prezzi sono aumentati più che in ogni altro Paese.

In ogni Paese si registrano variazioni significative per tipologia di immobile e per mercato. Questa differenziazione evidenzia l’opportunità di ottenere rendimenti superiori durante il periodo di price discovery, se si investe in mercati e tipologie immobiliari vincenti.

Un ritorno al settore immobiliare

La stabilizzazione delle valutazioni e i prezzi di mercato delle transazioni indicano entrambi che il mercato è probabilmente vicino al suo livello più basso. Ma questi segnali da soli non indicano un punto di ingresso interessante per l’immobiliare. Affinché i prezzi di mercato e le valutazioni aumentino in futuro, sarebbe auspicabile assistere a un calo dei tassi di interesse e a un rafforzamento dei fondamentali immobiliari.

La maggior parte delle banche centrali dei mercati sviluppati ha iniziato a ridurre i tassi di interesse. E, questo dovrebbe esercitare una pressione al ribasso sui tassi di finanziamento, sui tassi di sconto e sui tassi di capitalizzazione degli immobili, aumentando il valore degli asset immobiliari.

Il calo dell’attività edilizia in tutti i settori è di buon auspicio per i fondamentali del settore immobiliare nel medio termine.

Sebbene queste dinamiche possano rappresentare una sfida per gli sviluppatori immobiliari, per i locatori e gli investitori si tratta di uno sviluppo positivo. Con l’attenuarsi dei venti contrari all’offerta, nei mercati con una domanda positiva dovuta alla crescita demografica o ai cambiamenti strutturali (ad esempio, l’e-commerce), le occupazioni sono destinate ad aumentare nel medio termine.

Storicamente, il tasso di occupazione e la crescita degli affitti sono ben correlati, e questo offre agli investitori l’opportunità di ottenere guadagni dall’occupazione, dagli affitti e dall’aumento dei valori immobiliari che ne consegue.

Negli ultimi due anni, le allocazioni degli investitori nel settore immobiliare sono diminuite in modo sostanziale a causa del calo dei valori immobiliari. Ma anche a causa di un mercato azionario globale che ha raggiunto nuovi picchi, aumentando le dimensioni dei portafogli degli investitori e diminuendo così il peso relativo del settore immobiliare.

Oggi gli investitori possono prendere in considerazione nuovi investimenti nel mercato immobiliare privato così da ottenere una ponderazione strategica delle allocazioni. Nel lungo periodo, l’immobiliare privato offre basse correlazioni rispetto ad altre asset class, costituisce una fonte di reddito solida e fornisce un certo grado di copertura dall’inflazione. Anche se potrebbero esserci ancora alcuni ostacoli, riteniamo che il mercato stia iniziando a migliorare e che oggi vi siano eccellenti opportunità per gli investitori più attenti.

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