Secondo l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, il rischio di una bolla immobiliare nelle città analizzate è diminuito per il secondo anno consecutivo

Tra le città esaminate, attualmente Miami mostra il rischio più elevato, seguita da Tokyo e, nonostante un calo significativo del punteggio rispetto allo scorso anno, da Zurigo. Un elevato rischio di bolla immobiliare è evidente a Los Angeles, Toronto e Ginevra.

Nella categoria di rischio moderato si trovano Amsterdam, Sydney e Boston, e dopo una forte riduzione degli squilibri, anche Francoforte, Monaco di Baviera, Tel Aviv e Hong Kong, Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid. Dubai è la città che ha registrato il maggior aumento del punteggio di rischio.

Secondo l’indice, un basso rischio di bolla immobiliare è evidente a San Francisco, New York e San Paolo. In Europa, dopo un ulteriore calo del punteggio, anche Londra, Parigi, Stoccolma, Varsavia e Milano rientrano nella stessa categoria. San Paolo è la città che registra il rischio di bolla più basso.

Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer UBS WM Italy, ha commentato: “Il mercato immobiliare italiano ha risentito meno dell’aumento dei tassi d’interesse rispetto al resto d’Europa, grazie a una leva finanziaria particolarmente bassa. Nel confronto con altre grandi città internazionali, Milano presenta prezzi più contenuti, nonostante molti fattori positivi come l’ampliamento della metropolitana e le Olimpiadi invernali in programma nel 2026”.

Boom e crisi

I prezzi delle abitazioni, adeguati all’inflazione, nelle città analizzate sono in media circa il 15% più bassi rispetto alla metà del 2022, quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire a livello globale. Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, spiega: “Le città che hanno registrato le più forti correzioni dei prezzi sono quelle che hanno mostrato un elevato rischio di bolla immobiliare negli anni precedenti”. I prezzi reali di Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono inferiori di circa il 20% rispetto ai picchi post-pandemia. Vancouver, Toronto e Amsterdam, invece, hanno registrato un calo dei prezzi di circa il 10% in termini reali.

Negli ultimi quattro trimestri, la crescita dei prezzi delle case è stata contenuta. Tuttavia, a Parigi e Hong Kong sono continuate forti correzioni. Al contrario, nelle località ambite come Dubai e Miami, i prezzi hanno registrato un’ulteriore impennata. Inoltre, in alcune città con una marcata carenza di abitazioni, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi reali sono aumentati di oltre il 5% rispetto lo scorso anno.

La carenza di abitazioni come fattore di stabilità

Lo spazio abitativo economicamente accessibile per un lavoratore qualificato del settore dei servizi rimane, in media, del 40% inferiore rispetto al 2021, prima dell’aumento dei tassi di interesse globali. Gli attuali livelli dei prezzi sembrano tutt’altro che sostenibili rispetto i livelli dei tassi di interesse correnti, soprattutto nei mercati con alti tassi di proprietà immobiliare. Tuttavia, un deterioramento significativo dell’accessibilità economica non determina necessariamente una correzione dei prezzi.

La crescente carenza di alloggi, che si riflette nell’aumento degli affitti, ha contribuito a stabilizzare molti mercati immobiliari urbani. Gli affitti reali sono aumentati in media del 5% negli ultimi due anni e nella maggior parte dei casi hanno superato la crescita dei redditi. Nella maggior parte delle città la crescita degli affitti è addirittura aumentata negli ultimi quattro trimestri. Nessun miglioramento arriva dal fronte dell’offerta, in quanto gli alti tassi di interesse e l’aumento dei costi di costruzione hanno pesato sull’edilizia abitativa. Negli ultimi due anni, i permessi di costruzione sono diminuiti nella maggior parte delle città.

Miglioramento in arrivo

L’andamento del mercato immobiliare è destinato a migliorare. L’aumento degli affitti sta sostenendo la domanda di case di proprietà nelle aree urbane. Il calo dei tassi d’interesse sposterà in modo netto il vantaggio in termini di costi d’uso dall’affitto all’acquisto. Gli acquirenti della prima casa torneranno sul mercato con il conseguente miglioramento dell’accessibilità del mercato. Matthias Holzhey, autore principale dello studio condotto da UBS Global Wealth Management, conclude: “I prezzi reali delle case in molte città hanno toccato il fondo. Le prospettive economiche determineranno probabilmente se i prezzi torneranno a salire o se invece resteranno stabili”.