A cura di Tim Gibson e Guy Barnard Co-Head of Global Property Equities di Janus Henderson

In una fase caratterizzata dalle preoccupazioni derivanti dai tassi di interesse e dalle politiche monetarie gli investitori sono alla ricerca di asset poco rischiosi; il property (o real estate quotato) adesso si posiziona come valida alternativa alla luce dell’attuale scenario di mercato, per almeno 3 motivi:

Interessi: il vantaggio del tasso fisso

Grazie all’uso di finanziamenti a lungo termine e prevalentemente a tasso fisso, la minore esposizione all’aumento dei tassi dei Real Estate Investment Trusts (REIT) comporta verosimilmente un impatto meno significativo sul versante degli utili di queste società nel breve termine. Un binomio composto da bilanci floridi e da una crescita dei ricavi, alimentata da uno scenario fondamentale ben solido sul lato dell’offerta e della domanda, dovrebbe favorire la crescita dei dividendi per gli azionisti negli anni a venire.

L’accesso costante al capitale duraturo offerto dai mercati azionari e obbligazionari costituisce un vantaggio significativo per i REIT quotati nei periodi di contrazione economica. Una caratteristica fondamentale dell’asset class è data dal fatto che la stragrande maggioranza dei REIT quotati presenta un merito di credito classificato come investment grade.

Nel 2019, 68 REIT statunitensi avevano un rating investment grade, rispetto ai soli 44 nel 2006, secondo le rilevazioni del National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Tale peculiarità offre ai REIT quotati una maggiore flessibilità rispetto ai gestori attivi negli strumenti non quotati, i quali dipendono quasi esclusivamente dai mutui legati a un particolare immobile o a specifiche unità immobiliari.

Gestione del debito: la lezione del 2008

Nel corso dell’ultimo decennio, i REIT quotati hanno adottato una prassi generale: suddividere il loro indebitamento in maniera tale da farlo coincidere con le scadenze dei loro affitti con i locatari. Tale consuetudine permette di frazionare il rischio di rifinanziamento nell’arco di diversi anni.

La durata media ponderata dell’indebitamento dei REIT statunitensi oggi è pari a circa 7,3 anni, rispetto ai soli 5,3 anni a fine 2007. Inoltre, molti REIT hanno tratto vantaggio dall’aver fissato una rilevante porzione del loro indebitamento ai tassi di finanziamento più allettanti di questi ultimi anni, in un intervallo tipico che ad oggi spazia tra il 75% e il 95% di debito a tasso fisso.

Secondo Morgan Stanley Research, di fatto solamente circa l’11% del debito complessivo dei REIT statunitensi è in scadenza nel periodo 2022-23, a un tasso medio pari al 3,3%. Il rifinanziamento in un contesto di tassi più elevati, ipotizzando un tasso del 5,5%, si tradurrebbe in un freno pari a circa il 2% applicato sui flussi di cassa dei REIT.

Grazie a dei bilanci più solidi attestati dall’appartenenza alla categoria investment grade, molti REIT quotati verosimilmente avranno la flessibilità per investire, accelerare l’attività di crescita esterna, e trarre vantaggio da eventuali situazioni di stress sui mercati non quotati.

In definitiva, la qualità dei bilanci assume una maggior rilevanza quando i rischi macroeconomici sono più elevati. Laddove gli investitori che seguono su base giornaliera l’andamento dei REIT quotati sono consapevoli dei progressi compiuti dal settore, gli investitori generalisti o quelli che hanno più dimestichezza con l’immobiliare non quotato spesso ritengono che i REIT quotati abbiano una leva molto più spinta di quanto non lo sia in realtà. Molti investitori analizzano ancora il settore dei REIT quotati in un’ottica pre-2008. Sulla base dei dati che osserviamo ad oggi, tali timori appaiono piuttosto ingiustificati.

Bilanci robusti a prova di futuro

In ogni caso, è evidente che il settore dei REIT quotati non sia nella stessa posizione vulnerabile in cui si trovava prima della crisi finanziaria globale. A differenza di molti dei loro omologhi presenti nel settore non quotato, la maggior parte dei REIT non si è prestata a un indebitamento smodato nell’ultimo decennio.

Al contrario, questi veicoli si sono dimostrati disciplinati, evitando di incorrere nei rischi derivanti dall’assunzione di un’eccessiva leva finanziaria (ovvero, contrarre debiti) in una fase in cui i prezzi degli asset erano in fase ascendente. Le ferite arrecate dalla crisi finanziaria globale hanno cambiato il modo in cui molti REIT quotati gestiscono la loro operatività.

I bilanci sono stati irrobustiti e, pertanto, nel caso in cui l’asset class dovesse affrontare un’eventuale recessione negli Stati Uniti, si troverebbe comunque ottimamente posizionata.

In presenza di una leva finanziaria più bassa, una liquidità più corposa, e una continuità di accesso ai mercati dei capitali, il settore immobiliare quotato si trova in una posizione decisamente più sicura. Infine, riteniamo che i REIT quotati, alla luce della loro leva finanziaria più bassa e delle attuali valutazioni degne di nota, presentino delle carte interessanti da giocare rispetto ai loro omologhi non quotati.