Jen-Ai Chua, Equity Research Analyst Asia, Julius Baer

I REIT asiatici hanno iniziato il 2026 in modo tiepido dopo un eccellente 2025, registrando rendimenti totali negativi del 7% in USD nel primo trimestre, con una significativa sottoperformance rispetto al mercato azionario e obbligazionario asiatico più ampio. Quasi tutto ciò può essere attribuito alla pessima performance del settore dall’inizio delle tensioni in Medio Oriente, con i REIT di Hong Kong in calo del 9,1% dal 27 febbraio, i REIT giapponesi in calo del 3,6%, quelli australiani del 3% e quelli di Singapore del 2,1% in termini di valuta locale al 20 aprile.

Sebbene le operazioni aziendali non siano state direttamente colpite dalle tensioni, i REIT rimangono strumenti di reddito basati sulla leva e le prospettive di una crescita globale più lenta, inflazione più elevata, maggiore restrizione monetaria da parte delle banche centrali e tassi d’interesse più alti hanno portato a una revisione delle aspettative. Riteniamo che i venti contrari derivanti dall’irripidimento delle curve dei rendimenti nella maggior parte dei paesi asiatici possano limitare il potenziale di rialzo dei prezzi delle azioni dei REIT asiatici nel prossimo futuro e consideriamo gli investimenti alternativi sensibili ai tassi, come le banche asiatiche – che beneficiano di margini di interesse netti più elevati con l’aumento dei tassi e offrono, in alcuni casi, rendimenti da dividendi altrettanto interessanti – meglio posizionati.

L’aspetto positivo è che, con i rendimenti deboli del primo trimestre, alcuni di questi rischi macroeconomici sembrano essere già meglio incorporati nei prezzi. Ad esempio, lo spread di rendimento (calcolato come la differenza tra i rendimenti del settore REIT e il rendimento dei titoli di Stato locali a 10 anni) a fine marzo è pari a 410 punti base per i REIT di Hong Kong e 387 punti base per quelli di Singapore, ben al di sopra della media degli ultimi 20 anni a Hong Kong e leggermente al di sotto della media storica a Singapore.

Ciò implica un migliore supporto alle valutazioni nel caso di un forte aumento dei rendimenti obbligazionari. Al contrario, i REIT in Australia, dove lo spread di rendimento rimane negativo, e in Giappone, dove lo spread è inferiore di 150 punti base rispetto alla media storica, appaiono costosi e potrebbero registrare ulteriori ribassi dei prezzi azionari, soprattutto alla luce delle aspettative di ulteriori strette monetarie rispettivamente da parte della Reserve Bank of Australia e della Bank of Japan.

Sebbene i dati di lungo periodo degli Stati Uniti mostrino che il settore immobiliare ha sovraperformato obbligazioni e azioni durante il periodo di stagflazione tra gli anni ’70 e ’80, indicano anche che tale sovraperformance non è stata immediata, con il settore inizialmente in sottoperformance. Questo, insieme al persistente aumento della volatilità geopolitica, giustifica un approccio più selettivo per gli investitori nei REIT asiatici nell’attuale contesto di mercato. I settori caratterizzati da offerta limitata e domanda stabile possono adeguare rapidamente i canoni e difendere i margini trasferendo i costi, risultando quindi più in grado di affrontare la fase attuale.

Nel contesto dei REIT in Asia, ciò implica una maggiore resilienza per gli uffici in Giappone e i data center a Singapore, dove l’offerta è strutturalmente limitata, per i centri commerciali ben posizionati e incentrati su attività commerciali non discrezionali, dove la domanda è stabile, per i REIT alberghieri e di magazzini, con contratti di locazione di breve durata che possono essere rapidamente rinegoziati, per i proprietari di immobili nel settore retail e sanitario, che potrebbero avere clausole legate all’inflazione inserite nei contratti di locazione, nonché per i REIT di data center che operano con strutture di trasferimento dei costi o triple net.

Per quanto riguarda i mercati, siamo relativamente più ottimisti sui REIT di Singapore, in particolare sui titoli con un portafoglio incentrato su Singapore e con società madri di prim’ordine, alla luce della solidità del dollaro di Singapore, della fuga di capitali verso beni rifugio come Singapore e dei bassi tassi di interesse interni a breve termine dovuti all’abbondante liquidità.

Ciò indica la possibilità di risparmiare sui costi di finanziamento man mano che i REIT procedono al rifinanziamento, creando le condizioni per una crescita del reddito distribuibile in alcuni titoli selezionati. Siamo inoltre relativamente più positivi sui REIT di Hong Kong, date le valutazioni interessanti, la graduale ripresa dei settori retail e uffici e le condizioni di liquidità abbondanti, che dovrebbero mantenere bassi i costi di finanziamento. Il lancio del REIT Connect continua a rappresentare un catalizzatore atteso da tempo, in particolare per i REIT di maggiori dimensioni a Hong Kong.