L’economia statunitense resta solida, i timori sui dazi e sulla crescita globale frenano la performance dei REIT e rallentano i guadagni delle azioni. Rick Romano, Head of the Global Real Estate Securities di PGIM Real Estate

La scarsità dell’offerta potrebbe prolungare l’attuale ciclo immobiliare

Fattori di crescita dei REIT

Reddito resiliente: storicamente i REIT registrano buone performance in contesti di guerra commerciale o in regime di dazi, grazie al focus sulla domanda interna, alla natura difensiva e ai leasing di lungo termine, che offrono una copertura naturale contro l’inflazione.

Fondamentali solidi: la scarsità di nuove costruzioni crea uno squilibrio tra domanda e offerta, favorendo gli affitti e i valori immobiliari.

Trend di crescita strutturale: la carenza di alloggi promuove la crescita degli affitti in aree residenziali, tra cui appartamenti e residenze per anziani, mentre i trend di digitalizzazione come l’e-commerce e l’AI spingono la domanda di strutture logistiche (immobili industriali, impianti di conservazione a freddo ecc.) e data centre.

Alta probabilità di mean reversion: storicamente i REIT hanno sovraperformato le azioni in contesti in cui il rendimento dei Treasury a 10 anni era compreso tra il 3% e il 5,25%. Dato che, verosimilmente, i tassi di interesse manterranno a lungo un trend laterale, i REIT sono ben posizionati per un possibile rimbalzo, soprattutto perché scambiano a sconti storici rispetto alle azioni.

Possibile aumento dell’attività di M&A: le valutazioni interessanti e il miglioramento dei fondamentali potrebbero stimolare l’interesse dei private equity verso il mercato dei REIT. Tassi più bassi, anche se tardivi, favorirebbero le acquisizioni.

Opportunità regionali

USA: i fondamentali continuano a migliorare, con una crescita degli utili prevista superiore al 6% nel 2025 e nel 2026. Segmenti come le residenze per anziani, gli appartamenti e la conservazione a freddo sono caratterizzati da una forte domanda difensiva e dall’offerta limitata.

Europa: l’immobiliare europeo resta sottovalutato, dopo la sottoperformance del 2024 dovuta a crescita lenta, rischi politici e leva finanziaria elevata. Tuttavia, i settori growth offrono opportunità promettenti, come la logistica, i data centre, le soluzioni abitative multifamiliari e il self storage.

Asia: rendimenti obbligazionari più bassi e crescita più lenta rappresentano condizioni favorevoli per i REIT. Le opportunità principali includono l’ospitalità in Giappone, il residenziale e il retail in Australia, l’industriale e i data centre a Singapore e il retail non discrezionale a Hong Kong.

Pronti per uno scenario “goldilocks”

Dopo due anni di volatilità, condizioni macroeconomiche più stabili e un costo inferiore del capitale offrono prospettive migliori per i REIT. I solidi fondamentali e alcuni fattori di lungo termine favorevoli per determinati settori e regioni offrono un punto d’ingresso interessante per investitori pazienti con un orizzonte di lungo termine.

Grazie alla minore incertezza sugli utili dei REIT rispetto al mercato azionario in generale e a tassi di interesse più moderati sulla scia del rallentamento della crescita economica, i REIT globali sono ben posizionati per uno scenario “goldilocks”.