Seguire i nuovi trend del mercato immobiliare

Reit focalizzati sull’affitto a famiglie e studenti e sulla tecnologia sono stati cavalli vincenti per il comparto. Tim Gibson, co-head of global property equities e portfolio manager global real estate fund di Janus Henderson Investors

 

Quali scelte di asset allocation hanno condizionato -in positivo o in negativo- la performance del fondo negli ultimi anni?

Gestiamo il fondo attraverso uno stile pragmatico, senza bias di crescita o valore. Investiamo semplicemente dove individuiamo il miglior valore relativo sulla base di un framework quantitativo proprietario

Tramite questo approccio ci poniamo l’obiettivo di generare una sovraperformance considerevole rispetto al nostro indice di riferimento, indipendentemente dalle condizioni di mercato. La nostra strategia attiva ricerca le migliori opportunità, dai REIT globali a società ben posizionate per sfruttare le necessità e sviluppi futuri del settore immobiliare.

Negli ultimi anni questo approccio ci ha portato a orientare il nostro portafoglio verso società ben equipaggiate per giovare dei trend demografici, relativi alla digitalizzazione, sostenibilità, e allo stile di vita conveniente.

I REIT industriali e logistici sono stati nel complesso un punto di forza per diversi anni. La domanda del settore è incrementata nel 2020 e le aspettative future lasciano presagire una crescita continua. Investire negli specialisti del comparto si è rivelato molto vantaggioso per il nostro Fondo per diverso tempo e ha fornito un contributo significativo alla nostra sovraperformance nel 2020.

Un ulteriore punto di forza per il nostro fondo negli anni recenti è rappresentato da metodi di impiego alternativi per gli immobili residenziali. Segmenti del mercato come alloggi fabbricati soggetti a limitazioni di durata, REIT focalizzati sull’affitto per singole famiglie e alloggi per studenti hanno sovraperformato rispetto ai tradizionali immobili multi-familiari negli ultimi 3-4 anni.

Questo tipo di esposizioni immobiliari si avvantaggia di diversi trend demografici che, a nostro avviso, diversificano la nostra esposizione all’interno del fondo.

Un ulteriore cardine è stato il comparto real estate orientato alla tecnologia. Abbiamo investito in REIT come ripetitori e data center in tutto il mondo negli ultimi anni con ottimi risultati.  La continua e crescente digitalizzazione dell’economia, la crescita del cloud computing e dell’e-commerce, l’espansione delle reti 5G continuano a guidare la domanda di questo comparto.

 

Qual è l’attuale asset allocation del fondo per aree geografiche e segmenti del mercato immobiliare?

 

La nostra allocazione regionale è neutrale rispetto al nostro benchmark, l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed.  Il team d’investimento cerca di generare la maggior parte della sovraperformance attraverso la selezione dei titoli, piuttosto che attraverso l’asset allocation top-down. Riteniamo che la performance relativa dei Paesi sia influenzata da fattori come i tassi di cambio, il sentiment generale degli investitori e i cambiamenti nelle decisioni politiche, meno prevedibili rispetto ai mercati immobiliari e alle società.

Di conseguenza, i commenti relativi alla performance passata del Fondo di cui sopra si riferiscono direttamente alle nostre partecipazioni odierne. Il nostro maggiore sovrappeso nel Fondo è costituito dai REIT industriali e le esposizioni principali sono concentrate in solidi operatori regionali e globali attivi in questo segmento del mercato, con solide direttrici di sviluppo e bilanci equilibrati

Il Fondo, invece, sottopesa maggiormente i REIT retail, soprattutto quelli basati in USA ed Europa. I REIT proprietari di centri commerciali locali, che comprendono un’ampia porzione di questo comparto, sono ostacolati da considerevoli “venti contrari” a causa dello sviluppo dell’e-commerce e degli spazi sfitti e fallimenti provocati dalla pandemia da COVID-19.

 

 

 

 

Rocki Gialanella
Laurea in Economia internazionale presso l’Università degli Studi di Napoli ‘Federico II’. Ho abbracciato il progetto FondiOnline.it nel 2001 e da allora mi sono dedicato allo sviluppo/raggiungimento del target che ci eravamo prefissati: dare vita a un’offerta informativa economico-finanziaria dal linguaggio semplice e diretto e dai contenuti liberi e indipendenti. La storia continua con FONDI&SICAV.
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